都更房

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文章來源:商周財富網

讀者提問:

子房老師,最近政府在鼓勵自主都市更新,並且給相當多資源協助。

我住的公寓老舊想要都更,但又不想給建商賺,保留更多利益留給住戶,請問我要怎麼跨入呢?

子房觀點:

隨著防災都更議題受到重視,台北市為鼓勵民眾自主推動都市更新,

近期提高都更相關行政、規畫設計費用補助,其中更新事業計畫或權利變換計畫補助經費提高至250萬元

,總補助經費也將提高為580萬元。(台北市都市更新處

新北市也不遑多讓,除了提高補助經費協助自力都更,

更利用目前新北市自103年起培訓215位推動師,安排輔導團隊協助民眾至成立更新會為止

,後續將延長輔導至規劃「都市更新事業計畫或權利變換計畫」階段,

而執行經費總補助額度,也研議由目前的280萬元提高至600萬元,

並協助有需求的社區媒合建築經理公司或銀行等等。想跨進來,

建議你直接先洽詢政府承辦窗口,相信會獲得許多協助。(新北市政府都市更新處

但其實跑都市更新程序不難,最難的在「屋主整合」,

這也是政府與規劃團隊比較幫不上忙的地方。如果住戶想發動自主都市更新

,我建議你先找同社區公寓以下三種屋主談談整合可能性。

一樓店面的屋主:
一般都市更新整合最難談的就是一樓店面屋主,特別是轉角間店面的屋主,

如果又剛好租給便利商店,要他放棄收租幾年相當困難。而且一般改建後,

為了符合新法規要求並提高整體居住品質,一樓將增設大廳、電梯、樓梯、

停車場入口等相關公共設施,使得一樓原屋主分回店面勢必變小。從結果論,

要原店面屋主用「舊大店面」換「新小店面」,溝通上得費一番功夫。

頂樓加蓋的屋主:
舊有公寓常見頂樓加蓋現象,這些屋主習慣了自家加上頂樓的大空間,

但是在都市更新過程中,都市更新後的分配都是以權利變換計畫審核結果為準,

只有合法權狀面積才可以計算價值。頂樓加蓋情形即使是在民國84年以前的違建也只是列為緩拆,

並不算合法違建,甚至在柯P眼中算是「不當得利」。

要這些屋主放棄這些空間加入都更,得軟硬兼施好好談談才行。

剛裝潢過的屋主:
有些屋主近一兩年才剛買房,花了上百萬裝潢自家。由於都市更新分配在計算權利價值上

,是以各戶「所佔土地權利持分」為主要考量,屋內的裝潢並不計算權利。

也就是說,同社區一戶裝潢精美的40坪公寓,跟一戶家徒四壁的40坪公寓,

在所佔土地權利持分相同的狀況下,未來分回的權利面積是一樣的。

這對剛花錢裝潢的屋主,心中應該會有千百個不願意。

如果想要都市更新自己來,建議從難的先來試試。只要突破了以上三種屋主的心房,

願意參與整合並簽署都市更新同意書,相信自主都市更新不是夢。

而如果你的社區公寓沒有以上三種屋主,恭喜你,你已經成功一半了。

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