新北市土地王-0930-995-388林智揚

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文章來源:商周財富網

讀者提問：

子房老師，最近政府在鼓勵自主都市更新，並且給相當多資源協助。

我住的公寓老舊想要都更，但又不想給建商賺，保留更多利益留給住戶，請問我要怎麼跨入呢？

子房觀點：

隨著防災都更議題受到重視，台北市為鼓勵民眾自主推動都市更新，

近期提高都更相關行政、規畫設計費用補助，其中更新事業計畫或權利變換計畫補助經費提高至250萬元

，總補助經費也將提高為580萬元。（台北市都市更新處）

新北市也不遑多讓，除了提高補助經費協助自力都更，

更利用目前新北市自103年起培訓215位推動師，安排輔導團隊協助民眾至成立更新會為止

，後續將延長輔導至規劃「都市更新事業計畫或權利變換計畫」階段，

而執行經費總補助額度，也研議由目前的280萬元提高至600萬元，

並協助有需求的社區媒合建築經理公司或銀行等等。想跨進來，

建議你直接先洽詢政府承辦窗口，相信會獲得許多協助。（新北市政府都市更新處）

但其實跑都市更新程序不難，最難的在「屋主整合」，

這也是政府與規劃團隊比較幫不上忙的地方。如果住戶想發動自主都市更新

，我建議你先找同社區公寓以下三種屋主談談整合可能性。

一樓店面的屋主：
一般都市更新整合最難談的就是一樓店面屋主，特別是轉角間店面的屋主，

如果又剛好租給便利商店，要他放棄收租幾年相當困難。而且一般改建後，

為了符合新法規要求並提高整體居住品質，一樓將增設大廳、電梯、樓梯、

停車場入口等相關公共設施，使得一樓原屋主分回店面勢必變小。從結果論，

要原店面屋主用「舊大店面」換「新小店面」，溝通上得費一番功夫。

頂樓加蓋的屋主：
舊有公寓常見頂樓加蓋現象，這些屋主習慣了自家加上頂樓的大空間，

但是在都市更新過程中，都市更新後的分配都是以權利變換計畫審核結果為準，

只有合法權狀面積才可以計算價值。頂樓加蓋情形即使是在民國84年以前的違建也只是列為緩拆，

並不算合法違建，甚至在柯P眼中算是「不當得利」。

要這些屋主放棄這些空間加入都更，得軟硬兼施好好談談才行。

剛裝潢過的屋主：
有些屋主近一兩年才剛買房，花了上百萬裝潢自家。由於都市更新分配在計算權利價值上

，是以各戶「所佔土地權利持分」為主要考量，屋內的裝潢並不計算權利。

也就是說，同社區一戶裝潢精美的40坪公寓，跟一戶家徒四壁的40坪公寓，

在所佔土地權利持分相同的狀況下，未來分回的權利面積是一樣的。

這對剛花錢裝潢的屋主，心中應該會有千百個不願意。

如果想要都市更新自己來，建議從難的先來試試。只要突破了以上三種屋主的心房，

願意參與整合並簽署都市更新同意書，相信自主都市更新不是夢。

而如果你的社區公寓沒有以上三種屋主，恭喜你，你已經成功一半了。